Baisse des prix, taux d'intérêt élevés
De nombreux héritiers choisissent d'abord de vendre le bien hérité parce que les frais administratifs mensuels sont élevés. Or, avec la fin du boom immobilier, les prix des maisons sont plus bas, la vente prend plus de temps et le nombre de personnes intéressées est plus faible. Selon les données d'Europace, la plus grande plateforme allemande de transactions de prêts immobiliers et de produits d'épargne-logement, entre l'été dernier et la fin mars, les vendeurs ont dû accepter une baisse moyenne de près de 10%. Si l'on tient compte de l'inflation, la valeur d'un bien immobilier d'un revenu de 500 000 euros en 2021 est passée à 469 000 euros avec une inflation de 6,2% (en juillet 2023).
Selon le portail wohnglueck.de, les hypothèques à dix ans sont actuellement en moyenne à un taux d'intérêt de 3,73 (à partir de juin 2023) ; les taux sont trois fois et demie plus élevés que le taux d'intérêt bas. En raison de la hausse spectaculaire des coûts de financement, des strates entières d'acheteurs ont récemment été divisées parce que les biens immobiliers en dessous d'une certaine taille ne sont plus finançables pour eux. Selon la DZ Bank de Francfort, les nouveaux prêts immobiliers n'atteignaient déjà plus que 60 % de la valeur de l'année précédente en novembre.
Rénovation obligatoire et remplacement du chauffage
La plupart des biens immobiliers de la génération précédente nécessitent une rénovation et un remplacement du chauffage. Selon la loi sur l'énergie dans le bâtiment, par exemple, les systèmes de chauffage au mazout et au gaz de plus de 30 ans doivent être remplacés dans les deux ans en cas de changement de propriétaire, à moins qu'il ne s'agisse d'une chaudière à valeur combustible ou à basse température. De telles réformes donnent aux acheteurs potentiels d'un bien immobilier hérité de solides arguments pour en faire grimper le prix. En contrepartie, elles permettent de réduire les coûts énergétiques.
Si aucune vente n'est prévue, les héritiers eux-mêmes devront faire face à des coûts élevés, car ils sont désormais contraints de procéder à des travaux de réhabilitation. À l'exception du fait qu'ils habitent eux-mêmes le bien depuis 2002. Celui qui dispose de liquidités suffisantes ou qui a hérité de liquidités en plus du bien immobilier peut envisager de se moderniser et de revendre ensuite la maison ou l'appartement, ce qui est plus onéreux.
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Dettes fiscales
Les héritiers de biens immobiliers sont confrontés à deux types d'impôts : les droits de succession ou de donation, d'une part, et l'impôt sur la spéculation, d'autre part. Les proches parents qui deviennent héritiers peuvent bénéficier de montants gratuits. Par exemple, 400.000 euros sont laissés en franchise d'impôt aux enfants et 200.000 euros aux petits-enfants en cas de succession. Mais pour tout montant supérieur, les proches parents paient 7 à 30% d'impôts, tandis que les autres héritiers (élargis ou non) en paient jusqu'à 50 %.
Un impôt de spéculation est perçu sur la vente si moins de dix ans se sont écoulés depuis la construction ou l'achat par l'héritier. L'exonération fiscale est transférée aux héritiers. Si le propriétaire n'a pas loué le bien et l'a toujours habité lui-même, trois ans suffisent.
