Si vous vivez à Sofia, en Bulgarie, vous avez probablement acheté ou vendu un bien immobilier au cours des 15 dernières années. Récemment, il y a eu plus de 400'000 transactions dans la ville. Cela signifie qu'environ un tiers des 1'274'000 habitants ont acheté ou vendu un logement. Bien que ce ratio n'ait qu'une signification limitée, il montre à quel point le marché du logement est important pour les citoyens de Sofia.
Depuis 2012, le marché de l'immobilier à Sofia est en constante augmentation. Le nombre des transactions ont doublé, passant de 18 166 en 2012 à 36 836 en 2021.Cependant, il est important de mentionner que cette croissance se produit chaque année.
En 2020, le nombre de transactions dans la capitale est tombé à 28'156 en raison de la pandémie de COVID-19. C'est seulement 1'600 de moins que l'année précédente. La pandémie a entraîné une augmentation des transactions immobilières, atteignant un niveau record en 2021 par rapport aux années précédentes.
La vie à Sofia est plus chère que jamais, mais moins chère que dans la plupart des villes européennes.
Logiquement, le record des transactions a également entraîné un record des prix. Selon "Imoteka", une importante agence immobilière, le prix moyen du mètre carré à la mi-2023 était d'environ 1820 euros. Ce chiffre représente une augmentation de 13% par rapport à l'année précédente. Il n'existe pas de statistiques cohérentes pour le marché de Sofia et les entreprises utilisent des données provenant de différentes sources.
Agrégation de patrimoine : Simple, dynamique et sûr. Découvrez la plateforme Altoo Wealth !
L'endroit où vous achetez une maison dans la ville a son importance. À Lozenets, les prix sont élevés, environ 3'000 euros le mètre carré. En revanche, à Obelia, les prix sont plus bas, environ 1'200 euros.
Les prix sont aujourd'hui plus élevés qu'en 2008, même si l'économie se porte mieux. Les salaires sont plus élevés, les taux d'intérêt sont plus bas et il y a plus d'argent dans l'économie.
Inflation élevée, taux d'intérêt bas
Le marché de l'immobilier à Sofia est en plein essor en raison des faibles taux d'intérêt pour les prêts et les dépôts, de l'inflation et des habitudes de consommation.
Les prêts en Bulgarie sont devenus plus abordables ces dernières années. Par conséquent, c'est aujourd'hui le moment le moins cher pour emprunter de l'argent sur le marché du crédit du pays.
Selon les données officielles de la Banque nationale bulgare, les taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires atteindront leur plus bas niveau historique en 2022 - autour de 2,5 %. Avant la crise économique de 2008, le coût d'un prêt était de 8 à 10%. Ce taux était trois à quatre fois plus élevé que le taux actuel.
Les faibles taux d'intérêt ont encouragé les particuliers à investir dans l'immobilier au lieu de garder leur argent à la banque. Cela a eu pour effet de stimuler financièrement le marché du logement.
L'inflation, le fléau de tous les épargnants en Europe, est devenue une raison supplémentaire de canaliser des fonds vers le marché immobilier. En 2015, selon les statistiques nationales officielles, l'inflation en Bulgarie était exactement de ... 0 %.
Toutefois, il s'agit également de la dernière année "calme" pour l'économie du pays. L'inflation a lentement augmenté au cours des cinq années suivantes. À la fin, l'augmentation totale était de 10,7%.
Le problème a commencé avec la pandémie de COVID-19 et les mesures prises par la Banque centrale européenne pour lutter contre le déclin économique. En conséquence, l'inflation en Bulgarie a atteint un niveau cumulé de 26,7% en seulement trois ans depuis 2020.
Les faibles taux d'intérêt sur les prêts et les dépôts ont encouragé les acheteurs peu sûrs à acheter, même à des prix plus élevés.
Mais il existe une autre raison, plus invisible, à la croissance du marché immobilier en Bulgarie et à Sofia en particulier. La Bulgarie a le plus grand nombre d'appartements par personne en Europe, avec 624 appartements pour 1 000 habitants, selon Deloitte.
L'une des explications de cette statistique pourrait être très simple : Les Bulgares aiment l'immobilier. En raison de l'hyperinflation passée et de la rentabilité des investissements immobiliers, de nombreux Bulgares choisissent d'investir leurs économies dans l'immobilier. Et Sofia, en tant que marché le plus important et en pleine croissance du pays, attire le plus d'attention de la part de la population.
Refroidissement du marché et grande question
Malgré l'optimisme traditionnel des Bulgares à l'égard de l'immobilier, des données récentes montrent une détérioration de la situation du marché. Le marché de Sofia est actuellement en récession.
En effet, cela fait trois trimestres consécutifs que les transactions diminuent. Cette tendance est d'ailleurs observée dans l'ensemble du pays. Selon les experts, la diminution des transactions n'indique pas de changement dans les conditions d'octroi des prêts hypothécaires. Ils reconnaissent toutefois que les gens s'attendent à ce que la politique des banques change à l'avenir.
Les experts prévoient une baisse de la construction de logements. Depuis le début de l'année 2023, les permis de construire sont en baisse, ce qui se traduit par une diminution du nombre de bâtiments et de logements.
Le nombre de biens en construction est en baisse. Cependant, il est important de mentionner que les acheteurs locaux préfèrent les nouvelles constructions, et la diminution de la demande montre le sentiment du marché. Les données du deuxième trimestre montreront s'il y a ou non une récession dans la construction.
Tout indique donc que 2023 sera une année clé pour le marché immobilier de Sofia. La principale question est de savoir s'il déclinera comme en Europe ou s'il parviendra à maintenir l'équilibre entre l'offre et la demande.
