Une bulle de prix est une mauvaise évaluation significative et durable d'un actif, dont l'existence ne peut être établie avant que la bulle ne s'effondre. Les indicateurs habituels sont le découplage des prix par rapport aux recettes locales et aux loyers, ainsi que les déséquilibres de l'économie réelle, tels que l'octroi excessif de prêts et l'activité de construction.
Toronto, Francfort, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam et Tel Aviv, dont les déséquilibres les plaçaient auparavant dans la zone de risque de bulle, se trouvent désormais dans la région surévaluée. Miami, Genève, Los Angeles, Londres, Stockholm, Paris et Sydney ont également des marchés immobiliers surévalués.
Stagnation des prix à Genève
Contrairement à Zurich, les prix de l'immobilier à Genève sont moins de 20% plus élevés qu'il y a dix ans. Entre mi-2022 et mi-2023, les prix réels ont stagné. Le score de risque est bien plus bas qu'en 2013.
À l'époque, le marché se trouvait dans une zone de risque de bulle. Toutefois, les nouveaux permis de construire ne représentent qu'environ la moitié de leur moyenne décennale, ce qui soutient les niveaux de prix à moyen terme.
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Les destinations les plus recherchées ces dernières années sont Singapour, Dubaï et Miami. Dans ces points chauds de la demande internationale, la croissance des loyers et des prix de vente se démarque clairement. Les prix ont augmenté de 40% et les loyers de 50% par rapport à il y a deux ans.
Varsovie, une exemption à la hausse des prix
Le niveau des prix de l'immobilier dans les deux villes allemandes de Francfort et de Munich a doublé entre 2012 et 2022. Il s'agit de la plus forte croissance de toutes les villes étudiées. Mais la forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires en Allemagne a brusquement mis fin à cette flambée des prix de l'immobilier.
Corrigés de l'inflation, les prix à Francfort ont corrigé de près de 20% depuis la fin de 2021 et de 15% à Munich. Selon l'indice UBS Global Real Estate Bubble Index 2023, ces deux villes ont quitté la zone de risque de bulle, mais restent fortement surévaluées.
À Paris, la baisse des taux d'intérêt hypothécaires et la forte demande internationale ont été les principaux moteurs d'une augmentation des prix réels des logements de 30% entre 2015 et 2020. La ville est devenue moins abordable et l'offre d'appartements plus grands pour les familles s'est raréfiée.
Les habitants ont quitté la capitale de la France, rendant sa population 5% plus faible qu'il y a dix ans. Les prix ont commencé à baisser en 2021. La baisse s'est accélérée au cours des derniers trimestres, la hausse des taux hypothécaires, les restrictions en matière de prêts et l'augmentation de la taxe foncière ayant freiné l'activité des acheteurs.
Les prix de l'immobilier à Varsovie ont augmenté de près de 40% entre 2012 et 2022. La ville a attiré à la fois de nouveaux citoyens et des investisseurs qui achètent leur logement. De solides perspectives d'emploi, l'expansion du métro et des projets de logements modernes ont permis de maintenir l'attractivité du marché.
Zurich : La propriété comme or concret
Compte tenu de la hausse actuelle des coûts de financement, l'achat d'un logement n'est financièrement rentable par rapport à la location que si sa valeur marchande augmente à long terme. Les investissements de type "buy-to-let" sont devenus peu attrayants. Pour les trimestres à venir, UBS ne s'attend pas à une nouvelle hausse des prix, ce qui contribuerait à réduire les déséquilibres.
La baisse significative des permis de construire à l'échelle nationale confirme la perception de l'immobilier comme de l'"or en béton". Premièrement, la part toujours élevée du financement par le marché monétaire suggère que de nombreux acheteurs s'attendent à une nouvelle baisse des taux d'intérêt. Deuxièmement, la taille du marché des logements occupés par leur propriétaire est relativement faible. Enfin, la ville connaît une forte croissance de l'emploi dans des secteurs bien rémunérés.
