Wenn Sie in Sofia, Bulgarien, leben, haben Sie wahrscheinlich in den letzten 15 Jahren eine Immobilie gekauft oder verkauft. In jüngster Zeit gab es in der Stadt über 400.000 Transaktionen. Das bedeutet, dass etwa ein Drittel der 1.274.000 Einwohner ein Haus gekauft oder verkauft hat. Dieses Verhältnis ist zwar nur bedingt aussagekräftig, aber es zeigt, wie wichtig der Wohnungsmarkt für die Bürger Sofias ist.
Seit 2012 ist der Immobilienmarkt in Sofia stetig gewachsen. Die Zahl der Transaktionen hat sich von 18 166 im Jahr 2012 auf 36 836 im Jahr 2021 verdoppelt. Es ist jedoch wichtig zu erwähnen, dass dieses Wachstum jedes Jahr stattfindet.
Im Jahr 2020 ging die Zahl der Transaktionen in der Hauptstadt aufgrund der COVID-19-Pandemie auf 28.156 zurück. Das waren nur 1.600 weniger als im Vorjahr. Die Pandemie führte zu mehr Immobilientransaktionen, die 2021 im Vergleich zu den Vorjahren ein Rekordhoch erreichten.
Wohnen in Sofia - ist teurer denn je, aber billiger als in den meisten europäischen Städten
Der Rekord bei den Transaktionen brachte logischerweise auch einen Rekord bei den Preisen. Nach Angaben von "Imoteka", einer großen Immobilienagentur, lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Mitte 2023 bei etwa 1820 Euro. Diese Zahl entspricht einem Anstieg von 13% im Vergleich zum Vorjahr. Es gibt keine einheitlichen Statistiken für den Markt in Sofia, und die Unternehmen verwenden Daten aus verschiedenen Quellen.
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Es kommt darauf an, wo man ein Haus in der Stadt kauft. In Lozenets sind die Preise hoch, etwa 3000 Euro pro Quadratmeter. Aber in Obelia, sind die Preise niedriger, rund 1200 Euro.
Die Preise sind jetzt höher als 2008, obwohl es der Wirtschaft besser geht. Die Löhne sind höher, die Zinssätze sind niedriger, und es gibt mehr Geld in der Wirtschaft.
Hohe Inflation, niedrige Zinssätze
Der Immobilienmarkt in Sofia boomt aufgrund der niedrigen Zinsen für Kredite und Einlagen, der Inflation und der Verbrauchergewohnheiten.
Kredite in Bulgarien sind in den letzten Jahren immer erschwinglicher geworden. Daher ist es jetzt so günstig wie nie zuvor, sich auf dem bulgarischen Kreditmarkt Geld zu leihen.
Nach offiziellen Angaben der Bulgarischen Nationalbank werden die Zinssätze für Hypothekarkredite im Jahr 2022 ihren historischen Tiefstand erreichen - etwa 2,5 %. Vor der Wirtschaftskrise im Jahr 2008 lagen die Kosten für ein Darlehen bei 8 bis 10%. Dieser Satz war drei- bis viermal so hoch wie der aktuelle Satz.
Die niedrigen Zinssätze haben die Menschen ermutigt, in Immobilien zu investieren, anstatt ihr Geld auf der Bank zu lassen. Dies wiederum hat den Immobilienmarkt finanziell angekurbelt.
Die Inflation, das Schreckgespenst für alle Sparer in Europa, ist zu einem weiteren Grund geworden, Gelder in den Immobilienmarkt zu leiten. Im Jahr 2015 betrug die Inflation in Bulgarien laut der offiziellen nationalen Statistik genau ... 0 %.
Allerdings ist dies auch das letzte "ruhige" Jahr für die Wirtschaft des Landes. In den folgenden 5 Jahren stieg die Inflation langsam an. Am Ende war ein Gesamtanstieg von 10,7% zu verzeichnen.
Das Problem begann mit der COVID-19-Pandemie und den Maßnahmen der Europäischen Zentralbank zur Bekämpfung des wirtschaftlichen Niedergangs. Infolgedessen ist die Inflation in Bulgarien in nur drei Jahren seit 2020 auf kumulativ 26,7% angestiegen.
Die niedrigen Zinssätze für Kredite und Einlagen haben unsichere Käufer zum Kauf ermutigt, selbst bei höheren Preisen.
Aber es gibt noch einen anderen, unsichtbareren Grund für das Wachstum des Immobilienmarktes in Bulgarien und insbesondere in Sofia. Laut Deloitte hat Bulgarien die höchste Anzahl von Wohnungen pro Person in Europa, nämlich 624 Wohnungen pro 1.000 Einwohner.
Eine der Erklärungen für diese Statistik ist ganz einfach: Die Bulgaren lieben Immobilien. Aufgrund der vergangenen Hyperinflation und der Rentabilität von Immobilieninvestitionen entscheiden sich viele Bulgaren dafür, ihre Ersparnisse in Immobilien zu investieren. Und Sofia, als der größte und wachsende Markt des Landes, zieht die meiste Aufmerksamkeit der Bevölkerung auf sich.
Abkühlung des Marktes und eine große Frage
Trotz des traditionellen Optimismus der Bulgaren in Bezug auf Immobilien, zeigen die jüngsten Daten eine Verschlechterung der Marktsituation. Der Markt in Sofia befindet sich derzeit in einer Rezession.
Denn seit drei aufeinander folgenden Quartalen ist ein Rückgang der Transaktionen zu verzeichnen. Außerdem ist dieser Trend im ganzen Land zu beobachten. Experten sagen, dass weniger Transaktionen nicht auf eine Änderung der Bedingungen für die Vergabe von Hypothekarkrediten hindeuten. Sie räumen jedoch ein, dass die Menschen davon ausgehen, dass sich die Politik der Banken in Zukunft ändern wird.
Experten sagen einen Rückgang des Wohnungsbaus voraus. Seit Anfang 2023 sind die Baugenehmigungen rückläufig, was zu weniger Gebäuden und Wohnungen führt.
Die Zahl der im Bau befindlichen Immobilien ist rückläufig. Es ist jedoch wichtig zu erwähnen, dass lokale Käufer Neubauten bevorzugen, und der Rückgang der Nachfrage zeigt die Marktstimmung. Die Daten für das zweite Quartal werden zeigen, ob es eine Rezession im Baugewerbe gibt oder nicht.
Alles deutet also darauf hin, dass 2023 ein Schlüsseljahr für den Immobilienmarkt in Sofia sein wird. Die Hauptfrage ist, ob er wie in Europa zurückgehen wird oder ob er das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage aufrechterhalten kann.
