Sinkende Preise, hohe Zinssätze
Viele Erben entscheiden sich vor allem deshalb für den Verkauf der geerbten Immobilie, weil die monatlichen Verwaltungskosten hoch sind. Mit dem Ende des Immobilienbooms sind die Preise für Häuser jedoch niedriger, der Verkauf dauert länger, und die Zahl der Interessenten ist geringer. Nach Angaben von Europace, der größten deutschen Transaktionsplattform für Immobiliendarlehen und Bausparprodukte, mussten Verkäufer zwischen letztem Sommer und Ende März einen durchschnittlichen Rückgang von fast 10% hinnehmen. Berücksichtigt man die Inflation, schrumpfte der Wert einer Immobilie mit einem Erlös von 500.000 Euro im Jahr 2021 bei einer Inflation von 6,2% (im Juli 2023) auf 469.000 Euro.
Nach Angaben des Portals wohnglueck.de liegen zehnjährige Hypotheken derzeit im Schnitt bei einem Zinssatz von 3,73 (Stand Juni 2023); die Zinsen sind dreieinhalb Mal so hoch wie der Niedrigzins. Aufgrund der dramatisch gestiegenen Finanzierungskosten sind in letzter Zeit ganze Käuferschichten weggebrochen, weil Immobilien unterhalb einer bestimmten Größe für sie nicht mehr finanzierbar sind. Nach Angaben der Frankfurter DZ Bank waren neue Immobilienkredite im November bereits auf nur noch 60 Prozent des Vorjahreswertes gesunken.
Obligatorische Renovierung und Heizungserneuerung
Bei den meisten Immobilien der älteren Generation besteht Sanierungs- und Heizungsaustauschbedarf. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen zum Beispiel Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, bei einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren ausgetauscht werden, es sei denn, es handelt sich um einen Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Solche Reformen geben potenziellen Käufern einer geerbten Immobilie starke Argumente, um den Preis in die Höhe zu treiben. Im Gegenzug senken sie aber auch die Energiekosten.
Wenn kein Verkauf geplant ist, werden die Erben selbst mit hohen Kosten belastet, da sie nun auch zur Sanierung gezwungen sind. Mit der Ausnahme, dass sie die Immobilie seit 2002 selbst bewohnt haben. Wer über ausreichend Liquidität verfügt oder vielleicht neben der Immobilie auch Bargeld geerbt hat, könnte darüber nachdenken, selbst zu modernisieren und das Haus oder die Wohnung dann teurer weiterzuverkaufen.
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Steuerpflicht
Erben von Immobilien werden mit zwei Arten von Steuern konfrontiert: der Erbschafts- oder Schenkungssteuer einerseits und der Spekulationssteuer andererseits. Enge Verwandte, die Erben werden, können von Freibeträgen profitieren. So bleiben beispielsweise im Erbfall 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel steuerfrei. Für alle Beträge, die darüber hinausgehen, zahlen nahe Verwandte 7 bis 30% an Steuern, während andere (erweiterte oder nicht verwandte) Erben bis zu 50 Prozent zahlen.
Bei der Veräußerung wird eine Spekulationssteuer erhoben, wenn seit der Errichtung oder dem Erwerb durch den Erben weniger als zehn Jahre vergangen sind. Ihre Steuerbefreiung geht auf die Erben über. Wenn der Vermieter die Immobilie nicht vermietet hat und immer selbst darin gewohnt hat, reichen drei Jahre aus.
