Eine Preisblase ist eine erhebliche und anhaltende Fehlbewertung eines Vermögenswerts, deren Vorhandensein erst dann festgestellt werden kann, wenn die Blase zusammenbricht. Typische Indikatoren sind eine Entkopplung der Preise von den lokalen Einnahmen und Mieten sowie realwirtschaftliche Ungleichgewichte, wie z. B. eine übermäßige Kreditvergabe und Bautätigkeit.
Toronto, Frankfurt, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam und Tel Aviv, die aufgrund ihrer Ungleichgewichte zuvor in der Risikozone für Blasenbildung lagen, befinden sich jetzt in der überbewerteten Region. Auch in Miami, Genf, Los Angeles, London, Stockholm, Paris und Sydney sind die Wohnungsmärkte überteuert.
Stagnierende Preise in Genf
Im Gegensatz zu Zürich sind die Immobilienpreise in Genf weniger als 20% höher als vor zehn Jahren. Zwischen Mitte 2022 und Mitte 2023 stagnierten die realen Preise. Der Risikowert ist deutlich niedriger als 2013.
Zu diesem Zeitpunkt befand sich der Markt im Bereich des Blasenrisikos. Die Baugenehmigungen sind jedoch nur etwa halb so hoch wie im Zehnjahresdurchschnitt, was das Preisniveau mittelfristig stützt.
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Die begehrtesten Ziele der letzten Jahre sind Singapur, Dubai und Miami. In diesen Hotspots der internationalen Nachfrage sticht der Anstieg der Miet- und Verkaufspreise deutlich hervor. Die Preise sind um bis zu 40% gestiegen, und die Mieten liegen um 50% höher als vor zwei Jahren.
Warschau als Befreiung von der Preiserhöhung
Das Immobilienpreisniveau in den beiden deutschen Städten Frankfurt und München hat sich zwischen 2012 und 2022 verdoppelt. Dies war das stärkste Wachstum aller in die Studie einbezogenen Städte. Doch der starke Anstieg der Hypothekenzinsen in Deutschland hat diesen Hauspreisboom abrupt beendet.
Inflationsbereinigt haben die Preise in Frankfurt seit Ende 2021 um fast 20% und in München um 15% korrigiert. Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 haben beide Städte den Bereich des Blasenrisikos verlassen, sind aber weiterhin stark überbewertet.
In Paris waren sinkende Hypothekenzinsen und eine starke internationale Nachfrage die Hauptfaktoren für den Anstieg der realen Immobilienpreise um 30% zwischen 2015 und 2020. Die Stadt wurde weniger erschwinglich, und größere Wohnungen für Familien waren knapp.
Die Menschen haben die französische Hauptstadt verlassen, so dass die Einwohnerzahl um 5% niedriger ist als noch vor zehn Jahren. Die Preise begannen im Jahr 2021 zu fallen. Der Rückgang hat sich in den letzten Quartalen beschleunigt, da höhere Hypothekenzinsen, Kreditvergabebeschränkungen und eine Erhöhung der Grundsteuer die Kaufaktivitäten gedämpft haben.
Die Immobilienpreise in Warschau sind zwischen 2012 und 2022 um fast 40% gestiegen. Die Stadt zog sowohl Neubürger als auch Kapitalanleger an. Gute Beschäftigungsaussichten, der Ausbau der U-Bahn und moderne Wohnanlagen hielten den Markt attraktiv.
Zürich: Immobilien als Betongold
Bei den derzeit höheren Finanzierungskosten lohnt sich der Kauf einer Wohnung im Vergleich zur Miete nur dann, wenn der Marktwert langfristig steigt. Kauf-zu-Miete-Investitionen sind unattraktiv geworden. Für die kommenden Quartale rechnet UBS nicht mit einem weiteren Preisanstieg, was zu einem geringeren Ungleichgewicht beitragen wird.
Ein deutlicher landesweiter Rückgang der Baugenehmigungen unterstützt die Wahrnehmung von Immobilien als "Betongold". Zum einen deutet ein anhaltend hoher Anteil an Geldmarktfinanzierungen darauf hin, dass viele Käufer mit wieder sinkenden Zinsen rechnen. Zweitens ist der Markt für selbst genutztes Wohneigentum relativ klein. Und drittens verzeichnet die Stadt ein starkes Beschäftigungswachstum in gut bezahlten Branchen.
